Senin, 10 September 2012


HAK PAKAI ATAS TANAH: REGULASI
DAN PERKEMBANGAN

Urip Santoso

ABSTRAK

Hak Pakai terjadi pada tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik. Sebagai tanda bukti Hak Pakai atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan diterbitkan sertipikat. Hak Pakai ada yang diberikan untuk jangka waktu tertentu dan ada yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hak Pakai yang bersifat privat dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Kata Kunci : Hak Pakai, penguasaan, beralih, dialihkan, pembebanan hak.

ABSTRACT

Land use right can be became for land government, land right of management, and land of property right. For that must establish sertificate. There are two land use right, for limitation time and unlimitation. Land use right can move and can be movement for another party, and can be debt guarantee by guarantee right.

Keywords : Land use right, move, can be move, guarantee right.

Pendahuluan
Tanggal 24 September 1960 merupakan tanggal yang penting dalam pembentukan Hukum Pertanahan Nasional, sebab pada tanggal ini disahkan Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, atau yang lebih dikenal dengan sebutan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). UUPA diundangkan dalam LNRI Tahun 1960 No. 104 – Penjelasannya dimuat dalam TLNRI No. 2043. UUPA melaksanakan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 2 ayat (1) UUPA, yaitu : ”Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat”.
UUPA memuat ketentuan-ketentuan pokok tentang Hukum Pertanahan Nasional, sehingga masih memerlukan penjabaran lebih lanjut yang dituangkan dalam bentuk peraturan perundang-undangan. UUPA mengakhiri dualisme hukum dalam Hukum Pertanahan dan diciptakan Hukum Pertanahan yang tunggal (unifikasi hukum) yang didasarkan pada Hukum Adat. Dengan UUPA diharapkan dapat terwujud jaminan kepastian hukum bagi hak-hak rakyat Indonesia atas tanah.
Boedi Harsono menyatakan bahwa dengan berlakunya UUPA terjadilah perubahan yang bersifat mendasar atau fundamental pada Hukum Agraria di Indonesia terutama Hukum Pertanahan.[1] Dengan diundangkan UUPA, terjadi perombakan Hukum Agraria di Indonesia, yaitu tidak berlakunya lagi Hukum Agraria Kolonial melalui pencabutan peraturan dan keputusan yang dibuat oleh Pemerintah Hindia Belanda, dan sekaligus pembangunan Hukum Agraria Nasional.
Pasal 4 ayat (1) UUPA menjadi dasar hukum bagi lahirnya hak-hak atas tanah yang bersumber dari hak menguasai negara atas tanah, yaitu : ”Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum”. Hak-hak atas tanah ini dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh perseorangan baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain dari warga negara Indonesia maupun orang asing yang berkedukan di Indonesia, badan hukum privat dan badan hukum publik, dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak-hak atas tanah yang dimaksudkan dalam Pasal 4 ayat (1) dijabarkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yaitu :
a.    hak milik;
b.    hak guna usaha;
c.    hak guna bangunan;
d.   hak pakai;
e.    hak sewa;
f.     hak membuka tanah;
g.    hak memungut hasil hutan;
h.    hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang, serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Macam-macam hak atas tanah yang bersifat sementara disebutkan dalam Pasal 53 UUPA, yaitu :
a.    hak gadai;
b.    hak usaha bagi hasil;
c.    hak menumpang;
d.   hak sewa tanah pertanian.
Sri Hajati menyatakan bahwa macam-macam hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA dan Pasal 53 UUPA dibedakan menjadi 3 (tiga) kelompok, yaitu :[2]
1.    Hak atas tanah yang bersifat tetap.
Macam hak atas tanahnya adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan.
2.    Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan Undang-undang.
Macam hak atas tanah ini belum ada.
3.    Hak atas tanah yang bersifat sementara.
Macam hak atas tanah adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.
Sistem dalam UUPA menentukan macam hak atas tanah bersifat terbuka, artinya UUPA masih membuka peluang adanya penambahan macam hak atas tanah baru selain yang ditentukan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 16 ayat ( 1 ) huruf h UUPA yang dinyatakan dalam hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan Undang-undang. Macam hak atas tanah yang bersifat tetap sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 ayat ( 1 ) huruf a sampai dengan huruf g UUPA ditentukan secara limitatif. Demikian pula dengan hak atas tanah yang bersifat sementara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ditentukan secara limitatif. Namun demikian, dalam Pasal 16 ayat (1) huruf h UUPA diberikan peluang akan lahir hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan Undang-undang.
Berkaitan dengan lahirnya hak atas tanah baru, Eman Ramelan menyatakan bahwa pembentuk UUPA menyadari bahwa dalam perkembangannya nanti akan sangat dimungkinkan timbulnya hak atas tanah yang baru sebagai konsekuensi dari adanya perkembangan masyarakat, hanya saja pengaturannya harus dalam bentuk Undang-undang.[3]
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk mempergunakan dan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya. Perkataan ” mempergunakan ” mengandung pengertian bahwa hak atas tanah digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan (non pertanian), misalnya rumah tempat tinggal, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan),  kantor, pabrik, gudang, pasar/plaza/mall, rumah sakit/pusat kesehatan masyarakat, toko, hotel, sekolah. Sedangkan perkataan ”mengambil manfaat”  mengandung pengertian bahwa hak atas tanah itu digunakan untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya untuk kepentingan pertanian, peternakan, perikanan, dan perkebunan.
Salah satu hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, adalah Hak Pakai. UUPA hanya memuat 3 (tiga) pasal yang mengatur tentang Hak Pakai, yaitu Pasal 41 sampai dangan Pasal 43 UUPA. Ketentuan-ketentuan tentang Hak Pakai yang diatur dalam UUPA hanyalah pokok-pokoknya saja, sehingga masih perlu diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan. Hal ini diperintahkan oleh Pasal 50 ayat (2) UUPA, yaitu : ”Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa Untuk Bangunan diatur dengan peraturan perundangan”. Peraturan perundangan yang dimaksudkan dalam Pasal 50 ayat (2) UUPA, adalah Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Sejak berlakunya UUPA hingga saat ini, pengaturan Hak Pakai mengalami perkembangan. Baik dari aspek penguasaan hak, peralihan hak, dan Hak Pakai sebagai obyek pembebanan hak. Tulisan ini mengkaji perkembangan pengaturan penguasaan, peralihan, dan pembebanan Hak Pakai.

Permasalahan
1.    Apa ruang lingkup penguasaan Hak Pakai atas tanah?
2.    Apakah Hak Pakai atas tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain?
3.    Apakah Hak Pakai atas tanah dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan?

Pembahasan
Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah.
Ketentuan mengenai Hak Pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf d UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA. Pengaturan lebih lanjut mengenai Hak Pakai diatur dengan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, yang secara khusus diatur dalam Pasal 39 sampai dengan Pasal 58. Yang dimaksudkan dengan Hak Pakai menurut Pasal 41 ayat (1) UUPA, adalah: ”Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dengan perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini”.
Dari ketentuan Pasal 41 UUPA dapat dijelaskan bahwa ciri-ciri Hak Pakai, adalah :
a.    Wewenang pemegang Hak Pakai terhadap tanahnya adalah mempergunakan tanah untuk kepentingan mendirikan bangunan, yaitu dapat dilihat dari kata ”menggunakan tanah”, juga dipergunakan untuk kepentingan pertanian, perikanan, peternakan, dan perkebunan, yaitu dapat dilihat dari perkataan ”memungut hasil dari tanah”.
b.    Asal tanah Hak Pakai adalah di samping terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, juga dapat terjadi pada tanah Hak Milik;
c.    Cara terjadinya Hak Pakai adalah untuk Hak Pakai yang terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara melalui keputusan pemberian hak oleh pejabat yang berwenang, sedangkan Hak Pakai yang terjadi pada tanah Hak Milik terjadi melalui perjanjian penggunaan tanah antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Pakai.
d.   Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu, atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Pasal 42 UUPA menetapkan bahwa yang yang dapat mempunyai Hak Pakai atas tanah, adalah :
a.    warga Negara Indonesia;
b.    orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c.    badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
d.   badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 
Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 memperluas pihak yang dapat mempunyai Hak Pakai atas tanah, yaitu :
a.    Warga Negara Indonesia;
b.    Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c.    Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
d.   Badan-badan keagamaan dan badan sosial;
e.    Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
f.     Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
g.    Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
Khusus Hak Pakai yang dapat dipunyai oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia untuk kepentingan rumah tempat tinggal atau hunian diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 dilaksanakan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing.
Dari aspek asal tanah Hak Pakai, ada perbedaan antara UUPA dengan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Pasal 41 ayat (1) UUPA menyebutkan bahwa Hak Pakai dapat berasal dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dan Hak Pakai yang berasal dari tanah Hak Milik. Pasal 41 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 memperluas asal tanah Hak Pakai, yaitu Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan, dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
Berdasarkan asal tanahnya, terjadinya Hak Pakai dapat dijelaskan sebagai berikut :
a.    Hak Pakai atas tanah Negara.
Hak Pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPNRI) atau pejabat BPNRI yang diberi pelimpahan kewenangan memberikan hak atas tanah. Hak Pakai ini terjadi sejak Surat Keputusan Pemberian Hak Pakai didaftarkan oleh pemohon Hak Pakai kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
Prosedur perolehan Hak Pakai melalui pemberian hak diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
b.    Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan
Hak Pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan setelah dibuatkan Perjanjian Penggunaan Tanah antara pemegang Hak Pengelolaan dengan calon pemegang Hak Pakai. Hak Pakai ini terjadi sejak Surat Keputusan Pemberian Hak Pakai didaftar oleh pemohon Hak Pakai kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk dicatat dalam Buku tanah dan diterbitkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
c.    Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
Hak Pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT ini wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk dicatat dalam Buku Tanah. Hak Pakai ini tidak diterbitkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas jangka waktu penguasaan Hak Pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu, atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 secara tegas ditentukan jangka waktu Hak Pakai berdasarkan asal tanahnya, yaitu :
a.    Hak Pakai atas tanah Negara.
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertam kalinya paling lama 25 (duapuluh lima) tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (duapuluh) tahun, dan dapat diperbaharui haknya untuk jangka waktu paling lama 25 (duapuluh lima) tahun.
Khusus Hak Pakai yang dipunyai oleh Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan keagaman dan badan sosial, perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
b.    Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 25 (duapuluh lima) tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (duapuluh) tahun, dapat diperbaharui haknya untuk jangka waktu paling lama 25 (duapuluh lima) tahun.
Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai ini dapat dilakukan atas usul pemegang Hak Pengelolaan.
c.    Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
Hak Pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 (duapuluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Pakai dapat diperbaharui haknya dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk dicatat dalam Buku Tanah.
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan jangka waktu, dan pembaharuan Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan pembayaran uang pemasukan yang ditentukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai. Persetujuan untuk pemberian perpanjangan jangka waktu dan pembaharuan Hak Pakai, serta perincian uang pemasukan dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak Pakai.
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 menetapkan kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai terhadap tanahnya, yaitu :
a.    membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
b.    menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
c.    memelihara tanah dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d.   menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan, atau pemilik tanah sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
e.    menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat; dan
f.     memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah Hak Pakai.
Hak-hak pemegang Hak Pakai terhadap tanahnya ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, yaitu :
a.    menguasai dan mempergunakan tanah Hak Pakai selama jangka waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya;
b.    memindahkan Hak Pakai kepada pihak lain;
c.    membebaninya dengan Hak Tanggungan;
d.   menguasai dan menggunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Peralihan Hak Pakai Atas Tanah.
Ada 2 bentuk peralihan hak atas tanah yang diatur dalam UUPA, yaitu :
1.    Beralih
Beralih artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemegang haknya kepada pihak lain disebabkan oleh suatu peristiwa hukum. Dengan meninggalnya pemegang hak atas tanah, maka hak atas tanah secara hukum berpindah kepada ahli warisnya sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang diwariskan.
2.    Dialihkan/pemindahan hak.
Dialihkan/pemindahan hak artinya berpindahnyahak atas tanah dari pemegang haknya kepada pihak lain disebabkan oleh suatu perbuatan hukum. Contoh perbuatan hukum, yaitu jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan, lelang.
Pasal 43 UUPA mengatur peralihan Hak Pakai berdasarkan asal tanah Hak Pakai, yaitu :
a.    Hak Pakai atas tanah negara.
Hak Pakai ini hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
b.    Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
Hak Pakai ini hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Peralihan Hak Pakai yang diatur dalam UUPA hanya sebatas pada bentuk dialihkan, sedangkan peralihan Hak Pakai yang berbentuk beralih tidak diatur. Hal ini dapat menimbulkan permasalahan dalam pelaksanaan peralihan Hak Pakai atas tanah negara maupun atas tanah Hak Milik.
Untuk mengatasi permasalahan peralihan Hak Pakai ini, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 lebih rinci mengatur peralihan Hak Pakai. Berdasarkan asal tanahnya, peralihan Hak Pakai dapat dijelaskan sebagai berikut :
a.    Hak Pakai atas tanah Negara.
Hanya Hak Pakai atas tanah Negara yang berjangka waktu tertentu dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, sedangkan Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan unuk keperluan tertentu tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat yang berwenang, yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN).
b.    Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan.
Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Peralihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Pengelolaan.
c.    Hak Pakai atas tanah Hak Milik
Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain apabila hal tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Milik perseorangan.
Peralihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemilik tanah yang bersangkutan.
Hak Pakai atas tanah Negara yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, yang diberikan kepada Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional, dan badan-badan keagamaan dan sosial tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Pakai yang dipunyai oleh badan hukum publik ada right to use, yaitu mempergunakannya untuk waktu yang tidak terbatas selama pelaksanaan tugas, namun tidak ada right of dispossal, yang dimaksud disini adalah tidak dapat dialihkan dalam bentuk apapun kepada pihak ketiga dan juga tidak dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan.[4] Pihak lain yang membutuhkan Hak Pakai atas tanah ini dapat menempuh melalui pelepasan atau penyerahan hak atas tanah oleh pemegang Hak Pakai dengan pemberian ganti kerugian oleh pihak yang memerlukan tanah tersebut kepada pemegang Hak Pakai. Dengan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah ini, tanah kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara untuk kemudian dimohon dengan hak atas tanah yang baru oleh pihak yang memerlukan Hak Pakai tersebut.
Prosedur beralih dan dialihkan Hak Pakai atas tanah dapat dijelaskan sebagai berikut :
a.    Beralih
Peralihan Hak Pakai atas tanah yang berbentuk beralih karena pewarisan harus dibuktikan dengan adanya surat wasiat atau surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, surat keterangan kematian pemegang Hak Pakai yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, bukti identitas para ahli waris, sertipikat Hak Pakai yang bersangkutan.
Prosedur peralihan Hak Pakai atas tanah karena pewarisan diatur dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 42 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo Pasal 111 dan Pasal 112 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997 tentang Pendaftaran Tanah.
b.    Dialihkan.
Peralihan Hak Pakai atas tanah yang berbentuk dialihkan karena jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT, kecuali lelang harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang atau Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat dari Kantor Lelang.
Prosedur peralihan Hak Pakai atas tanah karena jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan diatur dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 97 sampai dengan Pasal 106 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.
Prosedur peralihan Hak Pakai atas tanah karena lelang diatur dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 41 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 107 sampai dengan Pasal 110 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.
Peralihan Hak Pakai atas tanah yang  berbentuk beralih dan dialihkan wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan wajib dicatat dalam Buku Tanah dan dilakukan perubahan nama pemegang hak dalam sertipikat Hak Pakai dari pemegang Hak Pakai semula menjadi pemegang Hak Pakai yang baru.

Pembebanan Hak Pakai Atas Tanah.
Dari macam-macam hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 53 UUPA, UUPA menetapkan bahwa hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik (Pasal 25), Hak Guna Usaha (Pasal 33), dan Hak Guna Bangunan (Pasal 39). Hak Pakai atas tanah tidak termasuk hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Dalam perkembangannya, Hak Pakai atas tanah negara dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 13 Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu: ”Dengan tidak mengurangi ketentuan Pasal 12 hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) dapat dijadikan jaminan utang dengan :
a.    dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b.    dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
Hak Pakai yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia dalam Undang-undang No. 16 Tahun 1985 hanya terbatas pada Hak Pakai atas tanah Negara yang di atasnya dibangun rumah susun. Pada rumah susun ada bagian yang dapat dimiliki secara perseorangan dan terpisah yang disebut hak milik atas satuan rumah susun, dan ada bagian pada rumah susun yang dimiliki secara bersama-sama oleh seluruh pemilik satuan rumah susun, berupa bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Setelah 36 tahun berlakunya Undang-undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA), disahkan Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, atau dikenal dengan sebutan Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT). Undang-undang No. 4 Tahun 1996 merupakan pelaksanan Pasal 51 UUPA, yaitu : ”Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, Pasal 33, dan Pasal 39 diatur dengan Undang-undang”. Dengan disahkan Undang-undang No. 4 Tahun 1996, maka terwujudlah unifikasi hukum, khususnya dalam bidang hak jaminan atas tanah.
Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-undang No. 4 Tahun 1996, yang dimaksud dengan : ”Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.
Dalam Penjelasan Umum Undang-undang No. 4 Tahun 1996 ditegaskan bahwa hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan harus memenuhi syarat-syarat, yaitu :
1.    Hak atas tanah tersebut menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan;
2.    Hak atas tanah tersebut menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Kedua syarat tersebut bersifat kumulatif, artinya apabila salah satu syarat tidak dipenuhi, maka hak atas tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani HakTanggungan.
Syarat-syarat hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan dinyatakan oleh I. Soegiarto, yaitu :
1.    Dapat dinilai dengan uang (karena utang yang dijamin berupa uang);
2.    Merupakan hak yang telah didaftarkan (daftar umum pendaftaran tanah sebagai syarat untuk memenuhi asas publisitas);
3.    Bersifat dapat dipindahtangankan (dalam hal debitor cidera janji benda tersebut dapat dijual di muka umum); dan
4.    Memerlukan penunjukan dengan peraturan perundang-undangan[5]
Sependapat dengan I. Soegiarto, secara lebih singkat Boedi Harsono menyatakan bahwa untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, obyek yang bersangkutan harus memenuhi 4 (empat) syarat, yaitu :
1.    Dapat dinilai dengan uang;
2.    Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum;
3.    Mempunyai sifat yang dapat dipindahtangankan;
4.    Memerlukan penunjukan oleh Undang-undang[6]
Sebelum disahkan Undang-undang No. 4 Tahun 1996, Hak Pakai atas tanah sudah didaftar dan dapat dipindahtangankan, namun hak atas tanah ini tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan disebabkan UUPA tidak menunjuknya. Pendaftaran Hak Pakai atas tanah di samping diatur dalam Pasal 41 UUPA juga ditegaskan dalam Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
Mengingat Hak Pakai atas tanah didaftar dan dapat dipindahtangankan, maka pembentuk UUPA menampungnya menjadi salah satu obyek Hak Tanggungan. Undang-undang No. 4 Tahun 1996 menetapkan syarat, yaitu Hak Pakai yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Subyek Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, sehingga dapat dibebani Hak Tanggungan, yaitu :
a.    Hak Pakai atas tanah Negara yang dipunyai oleh perseorangan, baik warga Negara Indonesia maupun warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia.
b.    Hak Pakai atas tanah Negara yang dipunyai oleh badan hukum privat, baik badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia maupun badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.  
Subyek Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, sehingga tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, yaitu Hak Pakai atas tanah Negara yang dipunyai oleh :
a.    Departemen.
b.    Lembaga Pemerintah Non Departemen.
c.    Lembaga-lembaga Negara.
d.   Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota.
e.    Perwakilan negara asing.
f.     Perwakilan badan internasional.
g.    Badan-badan keagamaan dan sosial.
Hak Pakai yang dipunyai oleh badan hukum publik ada right to use, yaitu mempergunakannya untuk waktu yang tidak terbatas selama pelaksanaan tugas, namun tidak ada right of dipossal, yang dimaksud disini adalah tidak dapat dialihkan dalam bentuk apapun kepada pihak ketiga dan juga tidak dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan.[7]
Di luar Undang-undang No. 4 Tahun 1996, yaitu dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 ditetapkan bahwa Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Kalau dilihat dari syarat-syarat hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan menurut Undang-undang No. 4 Tahun 1996, maka Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan merupakan hak atas tanah yang wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Atas dasar pemenuhan syarat-syarat Hak Tanggungan, maka Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Prosedur pembebanan Hak Pakai atas tanah dengan Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang No. 4 Tahun 1996 jo Pasal 53 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 44 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo Pasal 114 sampai dengan Pasal 119 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997. Adapun tahapan-tahapan pembebanan Hak Pakai atas tanah dengan Hak Tanggungan dapat dijelaskan sebagai berikut :
1.    Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya.
Perjanjian utang piutang antara pemegang Hak Pakai atas tanah sebagai debitor dengan pihak lain (bank) sebagai kreditor, dapat dibuat dalam bentuk akta autentik, yaitu dibuat oleh Notaris, atau dibuat dengan akta di bawah tangan, yaitu akta yang dibuat sendiri oleh debitor dan kreditor.
Perjanjian utang piutang merupakan perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang antara pemegang Hak Pakai atas tanah sebagai debitor dengan pihak lain (bank) sebagai kreditor.
2.    Adanya pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan (tambahan).
Untuk memberikan jaminan utang debitor kepada kreditor, debitor menyerahkan Hak Pakai atas tanah sebagai jaminan utang kepada kreditor.
Penyerahan jaminan ini bersifat accessoir, artinya sebagai perjanjian ikutan atau perjanjian tambahan dari perjanjian pokok. Perjanjian accessoir merupakan perjanjian ikutan yang menimbulkan hubungan hukum penjaminan atas perjanjian pokok.
Keberadaan, berakhir, dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya.[8]
Penyerahan jaminan oleh pemegang Hak Pakai atas tanah kepada bank sebagai pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
3.    Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan, PPAT wajib mendaftarkan akta tersebut kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota membuatkan Buku Tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam Buku Tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Pakai atas tanah yang bersangkutan. Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya hak tersebut terhadap pihak ketiga karena telah memenuhi asas publisitas.
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak yang bersangkutan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan, yang di dalamnya memuat irah-irah dengan kata-kata ”DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
PPAT menyerahkan Sertipikat Hak Tanggungan tersebut kepada pemegang Hak Tanggungan, yaitu bank.

Kesimpulan
Hak Pakai atas tanah negara terjadi melalui keputusan pemberian hak oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan terjadi melalui keputusan pemberian hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atas usul pemegang Hak Pengelolaan, dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi melalui pemberian Hak Pakai oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diterbitkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang jangka waktunya dan diperbaharui haknya. Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu tertentu yang tidak dapat diperpanjang jangka waktunya, akan tetapi dapat diperbaharui haknya atas dasar kesepakatan kedua belah pihak. Hak Pakai atas tanah yang bersifat publik diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Hak Pakai atas tanah yang bersifat privat dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain maupun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Sebaliknya, Hak Pakai atas tanah yang bersifat publik tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain maupun tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Pakai atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan yang menurut ketentuannya wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

DAFTAR PUSTAKA

Harsono, Boedi, 10 April 1996, ”Segi-segi Yuridis Undang-undang Hak Tanggungan”, Makalah Seminar, Fakultas Hukum Universitas Trisakti Bekerjasama Dengan Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional dan BPP Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Jakarta.

-------------------, 2007, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta.

Hajati, Sri, 5 Maret 2005, “Restrukturisasi Hak Atas Tanah Dalam Rangka Pembaruan Hukum Agraria Nasional”, Pidato Pengukuhan Guru Besar, Universitas Airlangga.

Parlindungan, A.P. Maret – April 1991, ”Beberapa Konsep Tentang Hak-hak Atas Tanah”, Majalah CSIS, Tahun XX Nomor 2, Jakarta.

Ramelan, Eman, Mei – Juni 2000, ”Hak Pengelolaan Setelah Berlakunya Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999”, Majalah YURIDIKA, Vol. 15 No. 3, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya.

Soegiarto, I., 1997, ”Hak Pakai Atas Tanah Negara”, Jurnal Hukum Bisnis, Vol. I, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta.

Sumardjono, Maria S.W., 1997, ”Prinsip Dasar dan Isyu di Seputar UUHT”, Jurnal Hukum Bisnis, Vol. 1, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta.


[1]Boedi Harsono, 2007, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, h. 1.  
[2]Sri Hajati,  5 Maret 2005, “Restrukturisasi Hak Atas Tanah Dalam Rangka Pembaruan Hukum Agraria Nasional”, Pidato Pengukuhan Guru Besar, Universitas Airlangga, h. 9.
[3]Eman Ramelan, Mei – Juni 2000, ”Hak Pengelolaan Setelah Berlakunya Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999”, Majalah YURIDIKA, Vol. 15 No. 3, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, h. 194.
[4]A.P. Parlindungan, Maret – April 1991, ”Beberapa Konsep Tentang Hak-hak Atas Tanah”, Majalah CSIS, Tahun XX Nomor 2, Jakarta, h. 135.

[5]I Soegiarto, 1997, ”Hak Pakai Atas Tanah Negara”, Jurnal Hukum Bisnis, Vol. I, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakart, h. 97.
[6]Boedi Harsono, 10 April 1996, ”Segi-segi Yuridis Undang-undang Hak Tanggungan”, Makalah Seminar, Fakultas Hukum Universitas Trisakti Bekerjasama Dengan Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional dan BPP Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Jakarta, h. 7.

[7]A.P. Parlindungan, Op.cit., h. 135.
[8]Sumardjono, S.W., 1997, ”Prinsip Dasar dan Isyu di Seputar UUHT”, Jurnal Hukum Bisnis, Vol. 1, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, h. 38.

0 komentar:

Poskan Komentar